三個案例教你區(qū)分有形動產(chǎn)租賃與不動產(chǎn)租賃

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案例一：公司從某一般納稅人處租賃設(shè)備架，設(shè)備架租賃后用于擱置電子產(chǎn)品，對方應(yīng)提供何種票據(jù)？

案例二：我公司是物業(yè)公司，為增值稅小規(guī)模納稅人，現(xiàn)收取蜂巢快遞快遞柜場地使用費(fèi)，對方要求按照5%開具發(fā)票，對方要求是否合理？是否可以按照1%開具發(fā)票？

案例三：公司為一般納稅人，現(xiàn)在將2018年購進(jìn)的房屋轉(zhuǎn)租，適用稅率是多少？

近日，有不同的客戶咨詢了以上三個問題，以上問題都是與現(xiàn)代服務(wù)-租賃服務(wù)-經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)相關(guān)。經(jīng)營租賃，按照標(biāo)的物的不同，可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。如何區(qū)分有形動產(chǎn)租賃與不動產(chǎn)租賃，看似簡單，但是實(shí)務(wù)中還存在一些易混淆的業(yè)務(wù)。本文將結(jié)合以上三個小案例，為大家梳理常見的有形動產(chǎn)租賃與不動產(chǎn)租賃的情形，并根據(jù)納稅人的身份確定適用的稅率或征收率。

一、如何區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)

目前稅法文件中并沒有具體關(guān)于什么是動產(chǎn)的規(guī)定。

什么是不動產(chǎn)，可參考《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十三條第二款規(guī)定：“不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物?！?/span>

綜上可知，判斷屬于動產(chǎn)還是不動產(chǎn)的關(guān)鍵，不在于使用的時候是移動狀態(tài)還是固定不動的狀態(tài)，而是移動后是否會引起性質(zhì)、形狀的改變。

案例一租賃的是設(shè)備架，雖然設(shè)備架使用期間是固定不動的，但是設(shè)備架是可拆卸的且拆卸后重新安裝后可以正常使用，屬于動產(chǎn)租賃。

常見的租賃機(jī)器設(shè)備、腳手架等、交通運(yùn)輸工具（不帶駕駛?cè)藛T），都屬于有形動產(chǎn)租賃。此外利用出租車、飛機(jī)、船舶等有形動產(chǎn)作為載體的廣告收入，亦屬于有形動產(chǎn)租賃的范疇。

案例二物業(yè)企業(yè)收取的場地使用費(fèi)，不同于物業(yè)管理費(fèi)用，實(shí)質(zhì)上還是在一段期間內(nèi)，將土地使用權(quán)出租給其他單位，屬于不動產(chǎn)租賃。

案例三為典型的房屋租賃，屬于不動產(chǎn)租賃。

易混淆的業(yè)務(wù)：

電梯間的廣告收入，雖然電梯在使用期間在上下移動，但因?yàn)殡娞萃ǔＷ鳛槎ㄖ苹拇笮驮O(shè)備，整體不可移動，移動后會引起性質(zhì)形狀的改變，故電梯間廣告收入屬于不動產(chǎn)租賃。

其他常見的不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)：

利用附著在土地或不動產(chǎn)上的空位、樓面、屋頂給他人安裝豎立廣告牌等取得的廣告收入，商場、超市出租柜臺，菜市場出租攤位，車輛停放，高速公路、江河等閘口、橋梁通行服務(wù)費(fèi)等。

二、有形動產(chǎn)租賃與不動產(chǎn)租賃的適用稅率或征收率

稅目	納稅人身份	計稅方法		適用稅率或征收率
有形動產(chǎn)租賃	一般納稅人	一般計稅方法		13%
	小規(guī)模納稅人	簡易計稅方法		3%（2021年12月31日前可減按1%）
不動產(chǎn)租賃	一般納稅人	不動產(chǎn)或土地使用權(quán)取得時間在2016年4月30日之前	可選擇一般計稅方法	9%
			可選擇簡易計稅方法	5%
		不動產(chǎn)或土地使用權(quán)取得時間在2016年5月1日之后	一般計稅方法	9%
		住房租賃企業(yè)，向個人出租不動產(chǎn)	可選擇簡易計稅方法	1.5%
	小規(guī)模納稅人	簡易計稅方法		5%
		特殊業(yè)務(wù)：個體工商戶和其他個人出租住房、住房租賃企業(yè)向個人出租不動產(chǎn)		1.5%